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Guide ultime pour les femmes entrepreneures : Comment se préparer à investir dans l’immobilier locatif avec succès ?

Tu es une femme entrepreneure et tu souhaites investir dans l’immobilier locatif ? Que ce soit pour constituer ton patrimoine, préparer ta retraite, anticiper ta succession ou simplement te générer un complément de revenus !

Tout comme créer son entreprise, investir dans l’immobilier locatif ne s’improvise pas, tu dois t’en douter. Dans cet article, je te donne les clés essentielles pour être prête à investir dans l’immobilier locatif !

Je vais te parler plus précisément de mettre en place d’un objectif clair, d’étudier ton budget, de te former et de te préparer mentalement qui te permettront d’analyser ton investissement.

Tu es prête ? C’est parti !

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Fixe-toi des objectifs clairs

Première étape avant de te lancer à corps perdu dans l’investissement immobilier locatif, il est essentiel de définir des objectifs clairs et précis. Cela va te permettre de mieux orienter tes actions et de prendre des décisions stratégiques tout au long du processus.

Pour déterminer ton objectif, je vais m’appuyer sur 2 « méthodes » : SMART et QQOQCCP. On va commencer par la méthode imprononçable QQOQCCP.

Méthode QQOQCCP

Cette méthode signifie Quoi, (avec) Qui, Où, Quand, Comment, Combien, Pourquoi.

Je commencerai même par la fin : Pourquoi. La première chose à te demander avant d’investir, c’est Pourquoi ? Pour quelle(s) raison(s) souhaites-tu investir dans l’immobilier locatif ?

L’idée est d’identifier tes motivations personnelles : Pourquoi souhaites-tu investir dans l’immobilier locatif ?  Cela peut inclure la volonté de préparer ta retraite, d’anticiper ta succession et de mettre à l’abri tes proches, de réaliser des projets personnels, de diversifier tes sources de revenus, ou encore de devenir financièrement indépendante. En comprenant tes motivations profondes, cela t’aidera à rester motivée et à surmonter les éventuels obstacles que tu pourras rencontrer. Cela te permettra également d’orienter ton investissement.

Prenons par exemple Mathilde, elle souhaite investir dans l’immobilier locatif pour préparer sa succession et mettre sa famille à l’abri, alors Mathilde s’orientera vers l’achat d’un bien à destination plutôt patrimoniale et sous forme de société (SCI) afin de préparer la transmission et son héritage.

Ensuite, je t’invite à réfléchir au Quoi : Qu’est-ce que tu souhaites acheter ? Dans quel type de bien souhaites-tu investir ? Dans quoi es-tu prête à investir ton temps, ton argent et ton énergie ? Dans l’immobilier, tu peux acheter un simple parking, un appartement (du studio au 5-6 pièces), une maison, un bien commercial ou encore un immeuble de rapport composé de plusieurs appartements. Pour répondre à cette question, il est important de bien te connaître et de connaître ton budget aussi. Pour les petits budgets et les plus frileuses d’entre vous, il faut plutôt s’orienter vers les petites surfaces : parking, studio, T2 ou s’éloigner des grandes villes afin d’avoir de plus grandes surfaces à un prix moindre. En commençant petit, tu ne prendras pas beaucoup de risques et tu pourras te « faire la main ». Pour les plus grands budgets et celles qui ont les reins plus solides, on peut s’orienter vers les plus grandes surfaces comme les grands appartements, maisons, biens commerciaux et immeubles de rapport. Tu peux considérer les avantages et les inconvénients de chaque type de bien, en fonction de tes objectifs, de ton budget, et des caractéristiques du marché immobilier que tu vises.

On continue sur la méthode QQOQCCP, avec le Qui, ou plutôt avec qui ?

Souhaites-tu acheter seule ? Ou accompagnée ? Cela peut être ton conjoint, tes proches, ton frère, ta soeur, tes parents, des amis ou encore d’autres investisseurs.ses.

Cette question te permet de savoir si ton budget est décuplé, et si les tâches à réaliser tout au long du process peuvent être divisées en fonction de vos compétences ou si tu gères tout toutes seule !

Avec qui investir est aussi une question à se poser pour savoir si tu souhaites te faire aider. Cela peut être par exemple un chasseur, un coach immo, un artisan à qui tu vas déléguer les travaux, etc. Tu peux déjà commencer à constituer ta « dream team ».

Ensuite, je t’invite à répondre à la question ?

Connaître le lieu ou la zone où tu souhaites investir sera déterminant. Est-ce que tu débutes et tu préfères te lancer sur un marché que tu connais et que tu maîtrises ? Dans ce cas, je te conseille d’investir dans une zone proche de chez toi pour que ce soit facile à gérer. Ou bien est-ce que te déplacer à plusieurs centaines de kilomètres ne te fait pas peur ? Dans ce cas, tu pourras élargir tes horizons et avoir accès à plus de choix. Le secteur est très important et est la clé de réussite d’un investissement immobilier locatif. Ce secteur doit répondre à une demande locative forte.

Toujours avec la méthode QQOQCCP, on va répondre à la question Quand ?

Cette question est importante. Est-ce que tu souhaite investir dans l’immobilier locatif dès que possible, dans un court terme, moyen ou long terme ? Est-ce que tu es déjà prête à te lancer ? Est-ce que tu as encore besoin d’un peu de temps pour te préparer et investir sereinement ? A quel horizon souhaites-tu réaliser ton investissement locatif ?

Ensuite, tu peux te demander Comment ?

Comment souhaites-tu investir ? Seule ou à plusieurs ? Souhaites-tu être accompagnée d’experts et déléguer certaines parties ? Je t’invite à réfléchir à la manière dont tu vas t’y prendre, au temps que tu vas dédier à cet investissement dans ton planning, à ton organisation, à ce que tu vas faire et réaliser, la manière dont tu as envie de le faire. C’est un peu comme ton fil rouge qui te suivra pendant tout le processus.

Vient maintenant une dernière question fondamentale à se poser : Combien ?

Combien d’argent peux-tu investir ? Quel est ton budget ? Pour cela, je t’invite à estimer ta capacité d’emprunt sur le site de meilleurstaux.com. Si tu as du cash à investir, je te recommande l’utiliser en effet de levier, comme je te l’ai expliqué dans cet article. Tu vas l’utiliser https://virtual-immo-coach.fr/acheter-un-bien-immobilier-pour-louercomme un apport et en garder de côté en épargne pour les imprévus, car il y en aura ! Ce budget te permettra de savoir quel type de bien tu peux vraiment t’offrir en fonction du secteur géographique que tu vises.

Méthode SMART

Après avoir vu en détail la méthode imprononçable QQOQCCP, on va voir la méthode que j’aime mettre en place lors de mes accompagnements. Cette méthode s’appuie sur la PNL (Programmation Neuro-Linguistique), je t’en parlerai bientôt 🙂

Cette méthode consiste à définir des objectifs et indicateurs Spécifiques, Mesurables, Acceptables/Ambitieux, Réalistes, et Temporels.

Spécifique

Ici, il ne s’agit pas d’être généraliste, mais d’être pragmatique et précise sur l’objectif que tu te définis. Il doit être simple et compréhensible pour ltout le monde.

Ce qu’il faut éviter par exemple : Je veux investir dans l’immobilier

Ce qu’il faut plutôt privilégier : Je veux investir dans un immeuble de rapport

Mesurable

Se fixer un objectif inclut nécessairement que tu dois vérifier si tu l’atteins bien. Pour cela, il faudra que tu définisses des critères qui permettront de mesurer et de suivre, au fur et à mesure, le niveau d’atteinte de l’objectif. Par ailleurs, tu peux aussi définir des indicateurs pour mesurer les performances de ton objectif (ex : le niveau de rentabilité).

Ce qu’il faut éviter par exemple : Acheter un appartement rentable

Ce qu’il faut plutôt privilégier : Acheter un appartement générant au moins 9% de rentabilité nette

Acceptable/Ambitieux

L’objectifs à définir doit être suffisamment ambitieux pour que tu ais envie de l’atteindre, mais tu dois aussi accepter de l’atteindre. Cet objectif doit être aussi accepté de tous et ne pas se faire au détriment de quelqu’un d’autre. Il faut donc trouver un juste milieu.

Ce qu’il faut éviter par exemple : Investir dans un immeuble de rapport (alors que ça te fait extrêmement peur)

Ce qu’il faut plutôt privilégier : Acheter un petit appartement.

Réaliste

L’objectif que tu te fixes doit bien évidemment être réaliste. Pour cela, tu dois prendre en compte toutes les contraintes du projet, tout doit être suffisamment réaliste pour être atteignable dans la durée du projet. Pour définir cet objectif, il est aussi important de prendre en compte les ressources que tu vas y allouer et leur disponibilité, par exemple le budget, le temps, les différentes tâches…

Ce qu’il faut éviter par exemple : Acheter un appartement à Paris (quand tu n’as pas le budget pour)

Ce qu’il faut plutôt privilégier : Acheter un appartement en région parisienne

Temporel

Chaque objectif doit être atteignable dans une durée prédéfinie. Il faudra donc le définir en prenant en compte le fait qu’il devrait être réalisable avant la date de fin prévue du projet.

Ce qu’il faut éviter par exemple : Acheter un appartement

Ce qu’il faut plutôt privilégier : Acheter un appartement avant la fin de l’année

Pour conclure, voici quelques exemples d’objectifs bien formulés :

  • J’investis dans un immeuble de rapport dans la région de Valenciennes d’ici la fin octobre, pour générer au moins 12% de rentabilité avec un budget de 300 000 euros.
  • J’investis avec mon partenaire dans un appartement d’un montant d’environ 150 000 euros net vendeur, en région parisienne (93) pour proposer une colocation qui nous rapportera au moins 600 euros de cash-flow mensuel d’ici la fin de l’année.
  • J’investis au travers de ma société dans un appartement situé dans le 6è arrondissement de Paris, avec un budget de 350 000 euros, d’ici l’automne prochain pour transmettre à mes enfants.

Avec tous ces critères, si tu n’as pas un objectif béton, je ne comprends pas !

Une fois que tu as identifié et défini ton objectif, note-les pour le garder à l’esprit tout au long de ton parcours d’investissement immobilier. Il te servira de boussole pour prendre des décisions éclairées et te motivera à persévérer lorsque les défis se présenteront à toi.

N’oublie pas que ton objectif peut évoluer au fil du temps, en fonction de ton expérience, de ton apprentissage et de ta réussite. N’hésite pas à l’ajuster régulièrement pour t’assurer qu’il reste aligné avec ta vision et tes aspirations personnelles.

En fixant des objectifs clairs, tu seras en mesure de tracer une voie stratégique vers le succès dans l’investissement immobilier locatif en tant que femme entrepreneure !

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Etablis un budget clair

Avant de t’engager dans un investissement immobilier locatif, il est crucial d’évaluer ta situation financière actuelle de manière réaliste. Cela te permettra de déterminer ta capacité à investir et à prendre des décisions éclairées. Ainsi, tu vas devoir faire une évaluation financière de ta situation :

Revenus

Analyse tes revenus actuels, qu’ils proviennent de ton activité entrepreneuriale ou d’autres sources. Prends en compte les revenus réguliers, mais également les revenus variables ou saisonniers. Avoir une estimation précise de tes revenus t’aidera à déterminer ta capacité à assumer les obligations financières liées à l’investissement immobilier locatif.

Par ailleurs, on peut distinguer ici tes revenus personnels (que tu touches sous forme de salaires, dividendes ou directement, si tu es sous le statut d’auto-entrepreneure), des revenus que tu peux toucher à travers ta société (chiffre d’affaires et bénéfice/déficit) et qui ne sort pas forcément de celle-ci. Même si tu décides d’acheter via ta société, ta situation personnelle sera regardée et analysée par la banque.

Dépenses

Passe en revue tes dépenses mensuelles et établis un budget détaillé. Identifie les dépenses essentielles (logement, nourriture, charges fixes et variables) ainsi que les dépenses non essentielles (loisirs, voyages, etc.). L’étude approfondie de tes dépenses t’aidera à comprendre ta capacité à faire face à de nouvelles charges financières liées à l’investissement immobilier locatif.

Capacité d’emprunt

Si tu envisages de financer ton investissement immobilier locatif par le biais d’un prêt, ce que je te recommande, je t’en explique les raisons dans cet article, il sera important de déterminer ta capacité d’emprunt, c’est-à-dire, le montant que tu as le droit d’emprunter à la banque, sans t’endetter trop. Pour cela, je t’invite à te rapprocher de ton banquier, d’un courtier ou même de regarder un aperçu sur meilleurstaux.com En consultant un conseiller financier et un courtier, tu pourras évaluer ta situation de manière précise, confronté les différentes possibilités que ces conseillers te proposent et obtenir une pré-approbation de prêt. La capacité d’emprunt dépendra de tes revenus (et des revenus des personnes avec qui tu vas acheter le bien si tu n’es pas seule), de tes antécédents de crédit et de ton niveau d’endettement.

Apport & Epargne

Cette partie est importante si tu souhaites investir dans l’immobilier locatif. Tu vas devoir évaluer les fonds que tu as actuellement en disponibilité. Cela peut inclure tes économies personnelles, des investissements précédents, ou encore des fonds obtenus par le biais de partenariats ou de financements externes. Connaître le montant disponible t’aidera à déterminer les types de propriétés et les options de financement accessibles. Je te recommande de mettre au moins 10 à 15% d’apport dans ton projet, celui-ci doit couvrir tous les frais annexes (frais de notaires à 8%, frais bancaires à 2%, frais de garantie bancaires à 2%, frais de courtage à 2%…). En plus de cela, je te recommande fortement de prévoir une épargne en cas d’imprévus. En effet, l’immobilier regorge de surprises et tu auras toujours une enveloppe à sortir de ta poche qui n’était pas prévue initialement. Par ailleurs, si tu souhaites réaliser des travaux de rénovation (cela dépend de ton objectif, du type d’investissement que tu souhaites réaliser et ton appétence aux travaux), je te recommande de gonfler le devis travaux en incluant une marge de 5 à 10% d’imprévus avec les artisans/maître d’oeuvre. Cela te permettra d’anticipe de potentielles surprises qu’il faudra couvrir pendant les travaux.

Je t’invite à consulter mon article précédent qui te détaille comment tu peux financer ton investissement locatif et comment tu peux préparer ton budget en conséquent ici.

En évaluant ta situation financière globale, tu auras une vision claire de tes ressources et de tes limites en matière d’investissement immobilier locatif. Cela te permettra de déterminer le montant que tu es prête à investir, les objectifs de rentabilité que tu peux viser, et les mesures à prendre pour renforcer ta position financière si nécessaire.

Il est essentiel de maintenir une approche réaliste et prudente lors de l’évaluation financière. Assure-toi d’inclure une marge de sécurité pour faire face à d’éventuelles fluctuations du marché ou des coûts imprévus liés à l’investissement immobilier locatif.

En comprenant clairement ta situation financière, tu seras  en mesure de prendre des décisions d’investissement plus informées et de maximiser tes chances de réussite en tant que femme entrepreneure dans l’immobilier locatif.

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Forme-toi pour acquérir de nouvelles connaissances

Avant de te lancer dans l’investissement immobilier locatif, il est crucial de te former sur les bases de ce domaine. Cela te permettra de prendre des décisions éclairées et de minimiser les risques liés à tes investissements. En effet, l’immobilier est un secteur vaste, l’investissement locatif est beaucoup plus précis. Se lancer sans y connaître grand chose est risqué, c’est comme si tu prenais le volant d’une voiture sans avoir appris à conduire. Il risque d’y avoir un accident ! Malheureusement, contrairement au permis de conduire, il n’y a pas de diplôme à avoir pour investir dans l’immobilier locatif. En revanche, c ‘est tout comme ! Alors voici quelques aspects clés à explorer :

Types de biens immobiliers

Familiarise-toi avec les différents types de biens immobiliers qui peuvent être utilisés à des fins de location, tels que les parkings, les appartements, les maisons, les immeubles de rapport ou les biens commerciaux. Comprends bien les caractéristiques et les avantages de chaque type de bien, ainsi que les considérations spécifiques à prendre en compte lors de leur acquisition.

Stratégies de financement

Renseigne-toi sur les différentes options de financement disponibles pour l’investissement immobilier locatif. Cela comprend les prêts hypothécaires ou encore les prêts amortissables classiques. Il est important de bien comprendre les conditions, les taux d’intérêt, les exigences d’apport et les avantages fiscaux associés à chaque option. Je t’en dis plus dans cet article.

Aspects juridiques

Les aspects juridiques de l’investissement immobilier locatif sont primordiaux. Cela passe de la compréhension des contrats de location, des droits et responsabilités des propriétaires et des locataires, des différentes lois autour de l’immobilier, ainsi que des réglementations locales en matière d’immobilier. N’hésite pas à t’entourer d’un avocat spécialisé dans l’immobilier pour obtenir des conseils adaptés à ta situation. Le droit immobilier est vaste et contient notamment : droit des baux, droit de l’urbanisme, droit de la construction, droit des assurances, droit de la copropriété…

Règles fiscales

Tout comme les aspects juridiques, apprendre les bases des règles fiscales applicables à l’investissement immobilier locatif est essentiel pour réaliser un bon investissement. Cela implique la compréhension des différents régimes fiscaux qui peuvent s’appliquer en fonction des différents types de location et des montants des loyers perçus, des obligations fiscales en tant que propriétaire, ainsi que des stratégies pour optimiser la rentabilité fiscale de tes investissements. Un comptable spécialisé dans l’immobilier ou un fiscaliste peut t’aider à naviguer dans ces questions. Il sera incontournable de vérifier la fiscalité de ton projet avant de te lancer dedans et de signer le compromis !

Analyse de la rentabilité et autres indicateurs

Si tu veux investir dans l’immobilier, tu devras apprendre à connaître et à maîtrisez les principes de base de l’analyse de rentabilité et des autres indicateurs pour évaluer la viabilité de tes investissements immobiliers locatifs et leur impact sur le long terme. Et oui, quand tu achètes de l’immobilier, tu t’engages souvent sur plusieurs années. Cela implique de comprendre les mesures telles que le rendement locatif, le cash-flow, la valeur actuelle nette, le retour sur investissement, etc. Ces indicateurs t’aideront à prendre des décisions éclairées lors de l’évaluation des opportunités d’investissement. Je te les explique plus en détails dans cet article.

Networking/Réseautage et formation continue

Si tu veux investir dans l’immobilier locatif, tu n’auras d’autres choix que de développer ton réseau. Implique-toi dans des réseaux d’investisseurs immobiliers ou rejoins des associations professionnelles liées à l’immobilier. Tu peux aussi assister à des conférences, des webinaires, des formations ou des séminaires qui te permettront de rester à jour sur les dernières tendances, les stratégies efficaces et les meilleures pratiques. Tu peux aussi rejoindre des groupes Facebook spécialisés dans l’investissement immobilier locatif et dans lesquels tu trouveras des pépites !

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Prépare-toi mentalement

Investir dans l’immobilier locatif, au même titre qu’entreprendre et se lancer à son compte, peut être un processus passionnant, mais il peut également être source de stress et de défis. C’est pourquoi il est crucial de se préparer mentalement avant de se lancer. Voici quelques raisons pour lesquelles cette préparation est importante :

  1. Se montrer patiente : L’investissement immobilier locatif n’est pas un moyen rapide de devenir riche du jour au lendemain. Il nécessite du temps, de la patience et des efforts pour obtenir des résultats significatifs. En te préparant mentalement, tu pourras ajuster tes attentes et comprendre que le succès peut prendre du temps. Tu en as sûrement fait l’expérience avec ton activité professionnelle, cela te permettra de rester motivée et persévérante face aux éventuels obstacles ou retards.
  2. Gérer le risque : L’investissement immobilier locatif comporte des risques, tels que la fluctuation du marché, les coûts inattendus ou les problèmes de locataires. Une préparation mentale solide ainsi qu’un accompagnement d’experts te permettront de gérer ces risques de manière proactive et de prendre des décisions avisées pour minimiser les pertes potentielles. Tu seras mieux préparée à faire face aux défis et à trouver des solutions créatives lorsque des problèmes surviennent.
  3. Casser tes croyances limitantes : Pour investir dans l’immobilier locatif, tu seras probablement confrontée à des croyances que tu as sur l’immobilier ou l’argent, et qui t’empêcheront de réaliser ton objectif. N’hésite pas à remettre en question tes croyances et à te faire accompagnée pour ça !
  4. Gérer les incertitudes/imprévus : L’investissement immobilier locatif peut être soumis à des fluctuations et à des incertitudes, tant sur le plan économique que sur le marché immobilier. Se préparer mentalement t’aidera à développer une plus grande tolérance à l’incertitude. Tu seras en mesure de prendre des décisions réfléchies malgré les évolutions du marché et de gérer les incertitudes avec calme et confiance. Par ailleurs, l’immobilier est sens cesse rempli de surprises (pas toujours bonnes) et d’imprévus, tu vas devoir réagir de manière calme et rationnelle pour y prendre des décisions sages et éclairées.
  5. Se montrer résiliente : L’investissement immobilier locatif peut être émotionnellement éprouvant. Il peut y avoir des moments de doute, de stress ou de frustration. Tu devras développer une résilience émotionnelle pour faire face à ces situations. Tu seras ainsi capable de gérer le stress, de rester motivée et de prendre des décisions rationnelles plutôt que d’être influencée et te laisser envahir par tes émotions. N’hésite pas à bien t’entourer et à te rapprocher d’experts si tu te sens submergée.Par ailleurs, l’investissement immobilier locatif peut présenter des obstacles et des difficultés. Des rénovations complexes, des problèmes de toutes parts, des fluctuations du marché ou des litiges juridiques peuvent se produire. Il va falloir faire preuve d’un mental solide pour développer une résilience face à ces obstacles. Tu seras ainsi mieux équipée pour faire face aux revers, pour apprendre de tes erreurs et pour persévérer malgré les défis.
  6. S’adapter et apprendre : L’investissement immobilier locatif t’encouragera à apprendre de manière continue et à t’adapter à toutes les situations qui pourront se présenter à toi.
  7. Développer sa vision à long terme : Tu devras cultiver une vision à long terme et te raccrocher à tes principales sources motivations définies dans tes objectifs, afin d’éviter de te laisser emporter par des décisions impulsives à court terme. Investir dans l’immobilier locatif est un processus qui nécessite de se projeter et de voir sur le très long terme.
  8. Ne pas se laisser distraire : Quand tu veux te lancer dans l’investissement immobilier locatif, très souvent les proches et l’entourage cherche à aider en te donnant des conseils. Si ces personnes ont atteint l’objectif que tu te fixes, tu peux les écouter et suivre leurs conseils. En revanche, très souvent, ce sont leurs peurs et leurs croyances qu’ils nous transmettent. Ils ne sont finalement pas toujours d’une grande aide. Par conséquent, tu devras filtrer les échanges que tu as afin de prendre de la distance et de prendre en compte ce qui est réellement utile pour toi, dans ta situation, en fonction de tes attentes. Ne te laisse donc pas distraire par les autres ou même par d’autres activités (je peux citer par exemple Netflix) qui t’empêcheront d’aller au bout de ton objectif !
  9. Créer sa dream team et bien s’entourer :On l’a déjà dit précédemment, si tu veux réussir ton projet d’investissement immobilier locatif et atteindre ton objectif, tu n’y arriveras pas seule. Tu devras t’entourer d’investisseuses comme toi pour bénéficier de leurs conseils et retours d’expérience. Tu dois également t’entourer d’experts en immobilier (coach, notaire, banquiers, artisans…) qui constitueront ta dream team et pourront t’aider et t’accompagner à chaque étape de ton projet.
  10. Développer sa mentalitéEt enfin, l’une des clés pour réussir dans l’investissement immobilier locatif est d’apprendre, que ce soit dans l’immobilier en se formant et en apprenant de nouvelles connaissances, ou bien en gestion financière pour apprendre à bien gérer son argent. Cela peut également être du développement personnel / spirituel qui peut t’aider à mieux vivre tout le processus d’investissement.
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CONCLUSION

Pour conclure, on a pu voir qu’en te fixant un objectif clair, en établissant un budget carré, en te formant et en te préparant mentalement, tu auras toutes les clés pour être prête et réussir ton investissement immobilier locatif !

Dis-moi ce que tu en penses en commentaire !

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