Avec tout ce que nous vivons actuellement, la guerre en Ukraine, l’économie fragilisée, la hausse de l’inflation, l’instabilité des banques et des conditions d’octroi de prêt de plus en plus restreintes, il est difficile de se projeter. Dans cet article, nous allons analyser les différents risques et identifier les raisons d’investir dans l’immobilier locatif en 2023.
Il était très intéressant d’investir il y a 20 ans, lorsque les prix à Paris avoisinaient les 4700€/m², mais il est également toujours intéressant d’investir aujourd’hui, nous allons voir pourquoi !

Un contexte économique instable

Donner une réponse générale sur le moment idéal pour investir dans l’immobilier locatif semble difficile, car cela dépend de nombreux facteurs tels que l’évolution et la tendance du marché immobilier en France en 2023, l’évolution des taux d’intérêt et les objectifs et capacités financières de chaque investisseur.
Depuis 2022, la France connaît une période d’inflation, atteignant 6,6 % en mars 2023. Ce contexte met en péril les ménages français qui souhaitent accéder au crédit bancaire et qui voient leur pouvoir d’achat réduit. De plus, les prévisions de vente immobilières sont en baisse par rapport aux autres années, puisqu’une baisse de 15% est envisagée. Cependant, il est à noter que les transactions immobilières étaient considérablement plus nombreuses en 2019 et 2021 que les années précédentes. Cela s’apparenterait donc plutôt à retrouver un équilibre. Par ailleurs, cette période économique tend encore à changer et à évoluer, on espère positivement.

Un système bancaire fragile

Suite à la faillite de la banque américaine Silicon Valley Bank, la peur d’une crise bancaire a ébranlé l’outre atlantique. Les banques françaises sont de plus en plus fragiles face à cet effet domino menaçant.
De plus, les banques françaises doivent faire face à l’inflation et luttent en augmentant les taux d’intérêts. Il semble que la BCE se veut rassurante en précisant que les « liens financiers entre les grandes banques en Europe sont plus petits que par le passé« . Le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau se veut aussi rassurant, s’appuyant sur les accords de Bâle III signés en 2010 établissant des règles très strictes aux banques françaises.

Des conditions d’octroi de prêt plus restreintes

Lorsqu’on veut investir dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à nous, notamment le fait d’acheter un bien cash ou bien de l’acheter en empruntant l’argent à la banque. C’est cette deuxième option qui est largement favorisée. Pour emprunter de l’argent à la banque, cette dernière établit des critères d’octroi, telles que le taux d’endettement ou le montant de l’apport. Actuellement, la durée du crédit octroyée doit être de maximum 25 ans, le taux d’endettement des ménages doit se situer à maximum 35% et 80% des dossiers doivent concerner des primo-accédants, le reste des achats concerne les investissements locatifs ou résidences secondaires.
Ce contexte n’est en apparence pas en faveur de l’investisseur. Cependant, il faut nuancer ces conditions puisqu’en 2019, les banques étaient très laxistes et prêtaient de l’argent presque à perte. Il était fréquent d’emprunter à 110% (la totalité du bien et des frais annexes tels que les frais de notaire et les travaux), alors qu’aujourd’hui un apport est demandé. Les conditions actuelles sont plutôt rassurantes quant à la solidité du système bancaire.

Risque de vacance locative

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, on fait face au risque de ne pas trouver de locataire. On appelle cela la « vacance locative ». Cela peut entraîner une perte de revenus et des difficultés financières.
Ce risque peut être anticipé dès l’analyse du bien et de sa rentabilité, afin de prendre en compte en compte la vacance locative dans les calculs. Ce risque peut également être limité en faisant une bonne étude de marché au préalable et en vérifiant bien la demande locative. Ainsi, l’investisseur réduit voire fait parfois disparaître le risque de vacances locative.

Risque de baisse de la valeur des biens

La valeur d’un bien peut fluctuer en fonction des conditions du marché, de l’emplacement et de l’offre et de la demande. Généralement, la valeur d’un bien est très peu volatile. La clé d’un bon investissement est d’acheter en dessous du prix moyen au m² et de pouvoir revendre plus tard à un prix supérieur.
Le risque de baisse de valeur sera toujours présent, cependant, il se mesure et s’anticipe dès la recherche du bien. L’emplacement est primordial lors d’un investissement immobilier. Une étude de marché approfondie permettra de vérifier l’indicateur d’évolution des prix du marché de la ville, du quartier et même de la rue. De plus, la vérification des projets à venir dans la ville et dans le quartier permettent d’anticiper au mieux l’impact sur l’évolution des prix qu’il pourrait y avoir.

Risque de non-paiement du loyer

Les locataires peuvent parfois ne pas payer leur loyer, ce qui peut entraîner des retards de paiement et des coûts de récupération des loyers impayés. Le non-paiement du loyer peut donc mener à de grosses difficultés financières. Pour limiter ce risque, il faudra proposer un bien de qualité, rénovée sur le marché afin d’attirer les locataires ayant une meilleure situation. Il est également important de bien vérifier le dossier du locataire, afin de s’assurer de son sérieux et de sa stabilité financière. Et enfin, je recommande toujours de se fier à son intuition lors du choix des locataires.

Coûts d’entretien élevés

Les biens nécessitent des réparations et des travaux de maintenance réguliers qui peuvent être coûteux. La période actuelle subit une forte hausse du coût des matériaux et un retard non négligeable dans la réalisation des travaux de rénovation. Pour limiter ce risque, il sera primordial d’anticiper la hausse de ces coûts en gonflant son budget initialement prévu. Par ailleurs, il y a toujours des surprises et des imprévus dans l’immobilier, ainsi je recommande d’avoir une épargne de précaution pour anticiper ces frais inattendus. Si des travaux de rénovations sont bien effectués dès l’achat du bien, cela réduit considérablement le coût d’entretien pour les premières années.

Loi Climat & Résilience

La loi Climat & Résilience, adoptée en août 2021, est un ensemble de mesures destinées à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à accélérer la transition vers une économie bas-carbone en France. Pour les investisseurs immobiliers, cette loi représente un défi majeur car elle introduit de nouvelles exigences en matière de performance environnementale pour les bâtiments. Les propriétaires de bâtiments devront notamment réaliser des travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Cela représente de nombreux coûts pour être en conformité avec les nouvelles exigences environnementales, et aussi une belle opportunité de participé à cette transition énergétique.

L’immobilier une valeur refuge

L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge pour les investisseurs. En période d’incertitude économique ou de turbulences sur les marchés financiers, l’immobilier peut offrir une certaine stabilité et une sécurité relative en tant qu’investissement. Les propriétés immobilières sont des actifs physiques tangibles qui peuvent fournir des revenus locatifs stables et prévisibles, ainsi qu’une protection contre l’inflation. De plus, l’investissement immobilier peut offrir une certaine diversification pour les portefeuilles d’investissement, car il est généralement peu corrélé avec les autres classes d’actifs, comme les actions et les obligations qui sont beaucoup plus volatiles.

L’immobilier un bien de nécessité

L’immobilier est considéré comme un bien de nécessité car il répond à un besoin fondamental de la société, à savoir un logement. Les personnes ont besoin d’un endroit où vivre, que ce soit en achetant leur propre maison ou en louant un appartement. Cela signifie que même en période d’incertitude économique, il y aura toujours une demande de logement. Cette demande est souvent alimentée par des facteurs tels que la croissance démographique, l’urbanisation et les changements sociaux, tels que les modes de vie des ménages et les besoins en matière de logement. En tant que tel, l’immobilier peut offrir une certaine stabilité aux investisseurs, en particulier aux investisseurs à long terme qui cherchent à générer des revenus stables et durables.

L’effet de levier bancaire

L’effet de levier bancaire est un moyen intéressant pour s’enrichir avec l’immobilier. En utilisant l’effet de levier bancaire, un investisseur peut emprunter des fonds auprès d’une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier, en utilisant le bien comme garantie. Cela signifie que l’investisseur peut obtenir un bien immobilier de valeur supérieure à ses fonds propres initiaux. Si le bien immobilier est rentable et augmente en valeur, l’investisseur peut réaliser un profit important sur l’investissement, en utilisant les gains pour rembourser le prêt et conserver une partie du profit pour lui-même.
Les taux d’intérêts proposés par les établissements bancaires sont aujourd’hui plus élevés qu’en 2019, mais il faut se rappeler que les taux étaient à plus de 5% en 2009 ! Et il sera toujours possible de renégocier ses taux dans quelques années.
Par ailleurs, la banque continue d’octroyer des prêts pour des investissements locatifs en 2023, elle regardera d’autant plus si le projet est vraiment rentable.

Demande locative en hausse

Le nombre de locataires en France augmente chaque année un peu plus, tel qu’en atteste le gouvernement. Cette tendance est principalement due à l’augmentation du coût de l’immobilier, qui a rendu l’achat d’un logement plus difficile pour de nombreux ménages, en particulier les jeunes et les personnes aux revenus modestes.
Par ailleurs, la mobilité professionnelle est également un facteur important de l’augmentation du nombre de locataires en France. De nombreux emplois nécessitent une grande flexibilité géographique, ce qui rend la location d’un logement plus attrayante que l’achat. Enfin, le mode de vie des Français a également évolué, avec une préférence croissante pour la location de logements plutôt que pour la propriété. Les avantages de la location, tels que la flexibilité et l’absence de responsabilité pour les travaux de rénovation, sont de plus en plus appréciés.
Dans l’ensemble, l’augmentation du nombre de locataires en France est une tendance qui devrait se poursuivre dans les années à venir, en raison de la persistance des facteurs économiques, sociaux et culturels qui influencent ce choix de vie.

Une baisse des prix du marché

L’immobilier est un secteur plutôt stable. Les variations des prix de l’immobilier évoluent lentement dans le temps. Nous sommes actuellement dans une période où les prix commencent à stagner et même à baisser dans certaines villes et régions. C’est justement une opportunité pour les investisseurs immobilier de se lancer dans l’achat d’un bien et profiter de cette baisse du marché. Pour faire une bonne affaire, l’investisseur doit saisir ce type d’opportunité et acheter un bien à un prix inférieur à celui du marché. La période est favorable aux négociations, puisque les acheteurs se font plus rares.

Se protéger des loyers impayés

Il existe plusieurs moyens de se protéger des loyers impayés en tant que propriétaire d’un bien immobilier loué : en vérifiant bien la solvabilité du locataire avant de signer le contrat de bail et en demandant un garant. Cette étape permet de s’assurer que le locataire est en mesure de payer le loyer chaque mois. Il est également possible de souscrire une assurance loyers impayés qui couvre généralement le propriétaire-bailleur en cas de non-paiement du loyer par le locataire, ainsi que les frais de recouvrement éventuels. Il existe des alternatives telles que Luko ou Cautioneo qui sont à la charge du locataire et qui permettent de le protéger en cas de non-paiement du loyer. Par ailleurs, il est possible d’insérer une clause de résiliation anticipée dans le contrat de location une clause permettant de résilier le contrat en cas de non-paiement du loyer par le locataire.

Réduire ses coûts d’entretien

Il est possible de réduire les coûts d’entretien d’un logement en anticipant les problèmes. Il est important de maintenir régulièrement le logement en bon état en effectuant des réparations mineures, en nettoyant régulièrement et en surveillant les équipements.
S’il y a un problème ou une panne, il est important d’effectuer les réparations rapidement afin d’éviter que le problème ne s’aggrave et ne coûte plus cher à réparer par la suite.
Pour cela, il ne faut pas hésiter à faire appel à des professionnels qualifiés, surtout lorsqu’il s’agit de travaux plus importants. Cela permet de s’assurer que les travaux sont effectués correctement et évite des coûts supplémentaires liés à des réparations mal effectuées.

Participer à la transition écologique

Les investisseurs immobiliers peuvent répondre aux nouvelles exigences environnementales en investissant dans des biens durables et en améliorant la performance énergétique et environnementale de leurs biens existants. C’est une opportunité également de négocier le prix des biens à la baisse, lorsque celui-ci génère une performance énergétique médiocre, qui doit être améliorée dans le cadre de la loi Climat & Résilience. Une rénovation énergétique du bien, à travers l’isolation notamment, sera nécessaire. C’est une belle opportunité d’avoir un impact positif sur l’écologie en participant à la transition écologique.

Tous ces risques et ces opportunités sont à prendre en compte pour réaliser un bon investissement locatif en 2023.

Il s’agit donc, non pas de savoir si c’est le bon moment, mais de s’adapter à ce moment. Chaque période a ses risques et ses opportunités, certains risques seront toujours présents (par exemple : non-paiement des loyers), l’enjeu et le challenge de l’investisseur est d’être flexible et de trouver des solutions pour les contourner et réaliser un bon investissement en saisissant les opportunités de la période actuelle.

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