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Comment s’assurer qu’un investissement locatif est rentable ?

Si vous vous dites que c’est le bon moment pour investir, alors vous allez vous demander :

Est-ce que mon investissement est vraiment rentable ? Est-il si intéressant que ça ?
Va-t-il me rapporter de l’argent ? Ou vais-je en perdre ?
Est-ce que je fais un bon investissement ?

Toutes ces questions sont légitimes et plutôt saines. Investir dans l’immobilier représente un grand enjeu. On se doit par conséquent d’être prudent et réfléchi.

En effet, acheter dans l’immobilier n’est pas un achat bénin, comme on pourrait aller acheter un paquet de pâtes au supermarché. Il représente souvent des sommes à 5 voire 6 chiffres ainsi qu’un engagement sur la durée (en moyenne 20 ans). De plus, si on s’intéresse à l’immobilier, c’est qu’on a soi-même une certaine somme d’argent à apporter dans son projet.

Ainsi, pour s’assurer qu’un investissement locatif est intéressant et bien rentable, il faut d’abord être au clair avec ses objectifs. Ensuite, je vous conseille de vérifier 5 indicateurs clés qui vous permettront de vous orienter au mieux pour votre projet. Ces indicateurs vous donneront l’opportunité d’analyser votre projet en profondeur et de prendre les meilleures décisions pour vous. Ils doivent être analysés avant de signer un compromis de vente ! En effet, si vous avez déjà signé le compromis et que vous réalisez que ce n’est pas le projet que vous recherchez, alors il risque d’être trop tard pour faire machine arrière !

objectif
objectif

 

Etre au clair avec ses objectifs

Pour commencer, l’un des piliers pour s’assurer qu’un investissement locatif est intéressant pour vous, est de mettre au clair votre objectif d’investissement.

Pourquoi souhaitez-vous investir ? Une des premières questions à se poser consiste à mettre au clair les raisons de ce projet. Est-ce pour préparer votre retraite ? Votre succession ? Générer un revenu complémentaire ? Défiscaliser ? Les raisons de votre investissement vous donneront déjà une première indication.

Dans quel type de projet souhaitez-vous vous lancer ? Quel type de bien souhaitez-vous acheter ?
Ensuite, vous allez vous demander ce que vous souhaitez acheter : un appartement ? Un immeuble de rapport ? Un parking ? Est-ce que vous avez peur et vous souhaitez commencer « petit » ? Ou au contraire, est-ce que vous êtes plutôt téméraire et vous souhaitez atteindre le maximum en investissant dans un immeuble de rapport ?

Où souhaitez-vous investir ?
Cette question est importante et dépendra aussi de votre objectif : si vous souhaitez générer un revenu complémentaire tout de suite, vous n’achèterez pas un bien « patrimonial » en plein centre ville d’une grande ville. Par ailleurs, si vous débutez, vous aurez probablement envie d’acheter un bien proche de chez vous ou dans une zone que vous maîtrisez. Ainsi, vous débutez en étant rassuré.

Avez-vous déjà investi ? Si oui, quelle expérience en tirez-vous ?
On sous-estime souvent cette question, pourtant il est important de savoir comment vous avez vécu cette expérience, ce que vous avez appris, les leçons que vous en tirez. Il faudra faire le point pour savoir si vous souhaitez faire le même type d’investissement ou au contraire, si vous souhaitez justement vous orienter vers un investissement différent.

Souhaitez-vous garder le bien sur le long-terme ou envisagez-vous de le revendre dans quelques années ?
Un autre élément à se demander est de savoir si vous souhaitez investir sur le log-terme (pour la succession par exemple), ou bien sur le court-terme, et dégager du cash rapidement. Cette question permet de savoir sous quel statut fiscal vous souhaitez investir et d’envisager, pourquoi pas, l’achat d’un bien au sein d’une structure SCI (Société Civile Immobilière).

Quel budget avez-vous ? Quelle épargne avez-vous de côté et quel apport souhaitez-vous mettre dans votre projet ?
Cette information est hyper importante puisque c’est celle-ci qui vous orientera le plus sur votre projet. Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport mais que vous ne pouvez emprunter que 100 000 €, cela vous limitera les possibilités. Pour connaître votre budget d’emprunt, je vous recommande vivement de contacter votre conseiller bancaire, courtier ou bien de le simuler sur un site comme Meilleurs Taux.

Par ailleurs, un apport de 15% (ou au moins des frais annexes) est actuellement conseillé. Il est également fortement recommandé d’avoir de l’épargne de côté, ne serait-ce que pour rassurer la banque, mais également pour prévoir les imprévus qui pourraient subvenir. En effet, l’immobilier regorge de surprises, on n’est donc jamais à l’abris d’un imprévu.

Une fois que vous serez au clair avec toutes ces questions, vous verrez se dessiner plus clairement la direction à prendre pour la réaliser de votre investissement. Cela vous permettra de vérifier si le bien que vous avez trouvé coche les cases de vos critères de recherche définis ici.

etude de marche
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Vérifier la rentabilité d’un bien

Lorsqu’on veut se lancer dans l’investissement immobilier locatif, une fois que l’on est au clair avec son projet, un des éléments les plus importants à vérifier est la rentabilité du bien. En effet, pour qu’un investissement soit intéressant d’un point de vue financier, celui-ci doit générer une rentabilité intéressante.

La bonne rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs, tels que son emplacement, le type de bien, le prix d’achat, la demande locative, le montant du loyer les charges et les frais d’entretien. En général, pour qu’un investissement locatif soit considéré comme rentable, il doit générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir les dépenses, telles que le remboursement des mensualités, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais d’entretien, d’assurance et de gestion.

Pour s’assurer qu’un investissement locatif est rentable, voici quelques étapes à suivre :

  1. Revenus locatifs : Calculez les revenus locatifs potentiels que vous pourriez générer avec ce bien. Il est important de tenir compte des prix du marché, de la demande locative et de la concurrence dans la région.
  2. Dépenses : Déterminez toutes les dépenses associées au bien, telles que les remboursements de mensualité à la banque, les taxes foncières & CFE (le cas échéant), le coût d’entretien du bien, les frais d’assurance propriétaire (PNO), les frais d’entretien et les frais de gestion locative.
  3. Potentiel de plus-value : En fonction de votre objectif, il sera important de considérer l’évolution potentielle de la valeur du bien sur le long terme, en tenant compte des tendances du marché immobilier dans le secteur.
  4. Etude de marché : Évaluez les perspectives économiques pour déterminer la demande locative future et la rentabilité potentielle à long terme. Il est primordial de bien maîtriser le secteur dans lequel on souhaite acquérir un bien, de comprendre les évolutions à venir de la ville/quartier, et de déterminer la population qui y vit.

En utilisant ces étapes, vous allez pouvoir préparer les informations de bases pour évaluer au mieux la rentabilité d’un investissement locatif.

Ensuite, vous allez pouvoir vous appuyer sur les 5 indicateurs clés : la rentabilité, le cash-flow, la valeur actuelle nette, le taux de rendement interne et le retour sur investissement.

chiffres
chiffres

Vérifier les 5 indicateurs clés d’un investissement locatif

Lorsqu’on veut investir dans l’immobilier, et avant de s’engager dans un projet précis, il sera important de vérifier les indicateurs clés du projet pour prendre la meilleure décision pour soi. Voici 5 indicateurs clés qui nous permettent d’analyser et mesurer en profondeur la rentabilité d’un projet sur le long terme.

Rentabilité

La rentabilité est un indicateur clé pour évaluer si l’investissement est rentable ou non. Elle s’exprime en % et peut varier de 2 à 15% (en moyenne)

Voici un petit tableau récapitulatif des % de rentabilité et de leur interprétation :

Type d’investissementRentabilité moyenne estimée
Patrimonial< 7%
Equilibre (auto-financement)7-8%
Cash-Flow – Gain> 8%

Calcul de la rentabilité :

Revenus (loyers) / prix du bien x 100 = rentabilité basique à utiliser lors des recherches de biens

Ex : 15k de revenus locatifs annuels
Prix du bien : 200k
15k/200k x 100 = 7,5%

La rentabilité peut ensuite se calculer de manière plus précise : rentabilité brute et rentabilité nette

Rentabilité brute

Revenus annuels / Coûts d’acquisition ( prix + apport + frais de notaire + frais d’agence + frais bancaires + frais de garantie bancaire + travaux ) x 100

Ex : Revenus annuels de 27000
Prix : 200k
Frais d’agence : 0
Apport : 40k
Frais de notaire : 16k
Frais bancaires : 2k
Frais de garantie bancaire : 4k
Travaux : 20k

Coûts d’acquisition : 220k + 40k + 16k + 2k + 4k + 20k = 302k

Rentabilité brute = 27k / 302k x 100 = 9,57%

Rentabilité nette avant impôts

Revenus annuels – Charges d’exploitation (charges copro – Assurance PNO – TF – Taxe CFE – Frais de gestion – Travaux d’entretien – Annuité de remboursement ) / Coûts d’acquisition  x 100

Ex : Revenus : 27k
Coûts d’acquisition : 302k
Charges copro : 0
Assurance PNO : 400
Taxe Foncière : 1000
Taxe CFE : 320
Frais de gestion : 0
Travaux d’entretien : 500
Annuités : 10k
Charges d’exploitation : 0 + 400 + 1000 + 320+ 500 + 10k = 13k

Rentabilité nette = (27k – 13k) / 302k x 100 = 5,07%

Cash-Flow

Permet de savoir combien d’argent vous pouvez gagner concrètement à la fin du mois.

Cash-Flow = Revenus – Charges d’exploitation – Impôts – Coût du prêt annuel

Ex : 27k – 13k – 0 = 14k (par an)
Soit 1192€ / mois

Si le cash-flow est négatif, cela signifie qu’à la fin du mois, vous devez compléter la somme manquante, on appelle cela un effort d’épargne.
Ce type de situation peut arriver dans le cadre d’un investissement patrimonial, où le but n’est pas gagner de l’argent tout de suite, mais sur le long terme.

Valeur Actuelle Nette

Cet indicateur permet de savoir combien d’argent vous gagnez vraiment à la fin de votre investissement.
Pour cela, il faut connaître le prix d’achat du bien, le prix de revente et combien ce projet vous coûte/rapporte entre temps, et l’actualiser avec l’inflation.

La VAN doit être positive pour être intéressante. Si elle est négative, cela signifie que ce projet va vous faire perdre de l’argent.

analyse projet investissement locatif
analyse projet investissement locatif

Dans cet exemple, la VAN est positive et indique qu’à la fin de votre investissement (à la revente de votre bien estimé à 230 000€ (+15%) dans 25 ans), vous aurez gagné un total 210 269 €. Ce calcul ne prend pas en compte l’imposition sur les plus-values.

Taux de Rendement Interne (TRI)

Cet indicateur permet de connaître la rentabilité du bien en incluant la revalorisation de sa valeur vénale.
La valeur vénale d’un bien est le prix auquel le bien peut être revendu sur le marché. Cette valeur évolue donc avec le temps. Le TRI prend cette information en compte dans son calcul.
Le TRI dépend donc du scénario de revente : au bout de combien d’années vous souhaitez revendre le bien et à quel prix.

Exemple : Pour ce même projet, avec le même scenario que précédemment (une revente du bien au bout de 25 ans estimée à un prix de 230 000 €), un TRI de 56% est atteint. Cela nous indique que le projet est très intéressant puisqu’il est largement supérieur au taux de rendement des différents placements que l’on connaît (livret A, assurances vies…) et que l’inflation.

Retour sur Investissement

Cet indicateur permet de connaître le temps que l’on met à récupérer son apport.
Pour calculer ce temps, nous avons besoin de connaître le Cash-Flow généré par le projet et le montant de l’apport mis dans ce projet.

Retour sur Investissement = Cash-Flow / Apport x 100

Exemple : Toujours pour ce même exemple, ici un apport de 20 000 € avait été injecté dans le projet. Le retour sur trésorerie est de 56%, cela signifie que chaque année, vous récupérez 36%, soit environ 14 400€. Ce calcul est une moyenne puisque la première année vous avez mis un apport de 40 000 et avez payé des annuités à la banque, sans empocher de loyer. Pour récupérer la totalité de votre apport, il faudra donc un peu moins de 3 ans.

Avec ces 5 indicateurs clé (rentabilité, cash-flow, valeur actuelle nette,  taux de rendement interne et retour sur investissement), vous avez analysé le projet d’investissement en profondeur. Il ne vous reste plus qu’à vérifier l’impact de ce projet sur votre fiscalité personnelle. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur Lybox ou bien vous rapprocher d’un expert fiscaliste ou d’un expert comptable.

Une fois ces indicateurs vérifiés, vous aurez sécurisé votre investissement, et vous pourrez alors vous lancer en toute sérénité dans votre projet.

gratte ciel
gratte ciel

Conclusion

Pour qu’un investissement soit intéressant et rentable pour vous, vous devrez d’abord bien connaître votre objectif d’investissement pour vérifier s’il répond à vos critères.
Ensuite, vous pourrez suivre les étapes pour étudier les revenus locatifs, estimer les dépenses, la plus-value potentielle et vous pourrez analyser le marché en détails.
Et enfin, il sera temps pour vous de vérifier les 5 indicateurs clés de votre projet, pour vérifier s’il répond bien à vos attentes d’objectif.

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