Beaucoup de personnes pensent qu’elles ne peuvent pas acheter et investir dans un bien immobilier pour louer, à cause de l’argent. Soit elles n’ont pas assez d’argent. Ou bien elles pensent qu’elles n’ont pas la situation financière et/ou professionnelle idéale pour emprunter de l’argent à la banque dans le but de financer leur projet d’achat. Peut-être que vous vous reconnaîtrez dans ce profil.
Mais êtes-vous vraiment bien informés sur les différents moyens de financer un achat immobilier et qui plus est, un investissement locatif ? Est-ce que vous priorisez vraiment votre gestion financière personnelle pour atteindre la meilleure situation financière possible pour acheter un bien immobilier ?

Dans cet article, nous allons donc revoir les différentes options qui s’offrent à vous pour acheter et investir dans l’immobilier dans le but de mettre à louer, en passant de l’achat comptant à l’emprunt bancaire. Nous verrons ensemble les avantages et les inconvénients de chaque option et dans quelle situation elles s’y prêtent le mieux.

Option 1 : Achat comptant

Pour commencer, la première option à laquelle on pense pour acheter un bien immobilier pour louer est l’achat comptant, ou « l’achat cash », c’est-à-dire sans avoir recours à un crédit auprès de la banque.

Avantages

Cette option présente des avantages indéniables :

• Pas d’endettement : acheter comptant évite d’être endetté et de devoir de l’argent à un organisme bancaire.
• Rassurer le vendeur : si vous décidez d’acheter comptant le bien qui vous intéresse, cela va rassurer le vendeur car vous ne serez pas soumis à l’obtention d’un prêt, il n’y aura donc aucune condition suspensive de prêt dans le compromis et donc aucun risque de refus de financement.
• Négociation : grâce au paiement comptant, il est possible de négocier le prix de vente à la baisse car le vendeur aura la certitude d’obtenir le paiement de sa vente.
• Rapidité : le fait d’acheter un bien comptant permet de réduire considérablement le délai d’acquisition du bien. Au lieu de 2 à 3 mois en moyenne pour l’achat d’un bien à l’aide d’un prêt bancaire, vous pourrez acheter votre bien entre 1 semaine et 1 mois en moyenne, en fonction de la région où se situe le bien.
• Economie de coûts : si vous décidez d’acheter comptant, vous évitez ainsi de payer des intérêts supplémentaires qui s’ajoutent lorsque vous avez recours à un emprunt bancaire. Ces intérêts dépendent de la durée et du taux de l’emprunt. Vous économisez également l’assurance et les garanties souscrites.
• Se sentir serein : en payant votre bien comptant, vous vous allégez des mensualités de prêt qui peuvent s’assimiler à un loyer. Vous aurez donc l’esprit plus serein.

Inconvénients

En revanche, acheter comptant n’est pas sans risque et présente quelques inconvénients notamment si l’on recherche à acheter un bien immobilier pour louer.

Premièrement, le fait d’acheter comptant signifie que vous utilisez tout ou partie de votre épargne. Cela a pour conséquence que votre épargne restante se retrouve nettement diminuée voire inexistante. Peu importe que l’achat concerne votre résidence principale, secondaire ou un investissement locatif, il est fortement risqué et non recommandé de ne pas conserver un minimum d’épargne d’imprévus « au cas où ». Car on le sait, l’immobilier est toujours source de surprise.

L’inconvénient de l’achat comptant est de ne pas profiter de l’effet de levier bancaire. En effet avec la somme investie, vous pourriez profiter d’un montant total investi nettement supérieur (je le détaille dans la partie suivante). Généralement, en achetant comptant, cela limite le rendement de l’investissement locatif réalisé.

De plus, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et proposer une location nue (au réel) ou meublée (LMNP ou LMP), il ne sera pas avantageux d’acheter le bien comptant, puisque vous n’aurez aucune mensualité à déduire des loyers. Fiscalement parlant, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, il sera plutôt recommandé de faire un emprunt.

Pour qui ? Pour quelle situation ?

Si vous souhaitez acheter votre résidence principale : l’avantage du prêt est que vous capitalisez sur votre logement, là où un loyer est une charge, et donc une perte. Si vous choisissez de payer votre bien comptant, cela vous permettra d’économiser des coûts liés à l’emprunt, de vous sentir serein car vous n’aurez aucune mensualité à payer, et de mettre toutes les chances de votre côté pour devenir propriétaire plus rapidement.

Si votre épargne placée rapporte plus que les taux d’intérêts, il vaut mieux emprunter. Prenons l’exemple de l’assurance-vie, imaginons qu’elle vous rapporte 3%, si en parallèle, les taux d’intérêts d’emprunt sont à 2%, il sera préférable d’emprunter).

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour louer et réaliser un investissement locatif : il est préférable d’emprunter et de profiter de l’effet de levier de sa capacité d’emprunt pour réaliser un investissement qui s’auto-finance. L’emprunt bancaire vient démultiplier la rentabilité de capital puisque vous investissez plus.

Prenons un exemple :
Vous avez un capital de départ de 200 000 € que vous envisagez de diviser en 4 apports de 50 000 euros. Chaque apport de 50 000 € vous permet d’emprunter 200 000 € soit 800 000 € au total ! Ainsi avec un capital de départ de 200 000 €, vous pouvez investir en théorie 1 000 000 d’euros dans l’immobilier. Cela sans prendre en compte le cashflow positif que les investissements génèrent ! Si vos biens immobiliers vous rapportent 70 000 euros par an, pour avoir investi « seulement » 200 000 euros de votre poche soit une rentabilité de 70 000 / 200 000 x 100 = 35 % / an. Ce cas de figure semble très intéressant, n’est-ce pas ?

Si vous faites votre achat immobilier au comptant, vous gagneriez seulement 200 000 x 0,07 = 1 400 € / an. Ainsi, l’effet de levier immobilier vous permet de gagner 68 600 euros de plus par an en utilisant intelligemment votre épargne !
Pour vérifier si votre investissement est rentable, j’en parle dans cet article !

Conclusion

Pour conclure, l’achat comptant présente des avantages incontestables mais ne représente pas un atout dans certaines conditions comme l’achat d’un investissement locatif. Par conséquent, il sera important d’étudier de près votre situation pour prendre la meilleure décision possible.

Option 2 : Crédit bancaire

La seconde option à laquelle on pense pour acheter et investir dans l’immobilier pour louer est d’avoir recours à un emprunt bancaire. C’est l’option la plus courante. Nous allons parcourir les différents types de prêts et voir dans quelle mesure ils peuvent s’appliquer. Pour calculer votre capacité d’emprunt, c’est par ici !

Les offres de prêt immobilier sont attribuées pour tout type de projet immobilier :

• L’achat d’une résidence principale.
• L’achat d’une résidence secondaire.
• L’investissement locatif.

On retrouve notamment :

Prêt amortissable

Le prêt amortissable est le plus courant. Il consiste à amortir (rembourser) une partie du capital emprunté grâce à la mensualité versée par l’emprunteur. Par exemple, vous empruntez 200 000 €, et vous avez une mensualité de 700€ pendant 20 ans. Cette mensualité est calculée selon la durée et le taux définis dans le prêt, et comprend les intérêts du prêt. Les intérêts du prêt sont plus importants les premières années. Pour autant, le montant des mensualités remboursées est toujours le même. Le prêt sera complètement remboursé à la fin de la durée établie. Cet emprunt se prêt bien pour les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le but de le mettre à louer.

Avantages 

• Le capital emprunté est remboursé dans le temps
• Ce prêt reviendrait à moins cher que les autres prêts
• Ce type de prêt ne s’accompagne généralement pas de garantie au profit de la banque (ex : ouverture d’une assurance-vie)

Inconvénients 

• Les mensualités sont plus élevées car elles comprennent le capital à rembourser ainsi que les intérêts qui s’ajoutent au prêt
• Plus la durée de remboursement est longue (20-25 ans), plus les intérêts seront importants et donc les mensualités élevées.
• Les premières années, l’emprunteur rembourse en grande partie les intérêts du prêt et rembourse peu de capital.

Prêt in fine 

Le prêt in fine n’est pas amortissable. Autrement dit, il ne rembourse pas le capital via les mensualités. Il est conçu pour les emprunteurs qui possèdent une épargne sur laquelle le financement sera adossé. L’emprunteur rembourse donc les intérêts pendant la durée du prêt, avant de rembourser la totalité du capital lors des dernières échéances.
Ce type de prêt ne s’adresse pas tellement aux personnes qui souhaitent financer l’achat de leur résidence principale, il s’adresse plutôt à des investisseurs.

Pour garantir le remboursement de votre prêt, la banque vous demande une garantie sera soit un nantissement, soit une hypothèque. Le nantissement correspond à bloquer votre épargne dans un placement que la banque pourra puiser si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt, cela peut être un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, etc. L’hypothèque consiste à mettre en garantie le bien que vous allez acheter ou un autre que vous possédez déjà. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt, la banque pourra le saisir pour le revendre aux enchères. Le prêt hypothécaire in fine est moins répandu que le prêt avec nantissement.

Avantages 

• Générer plus de cash-flow positif grâce aux intérêts remboursés (qui sont plus faibles que les mensualités d’un prêt amortissable) et pouvoir déduire ces intérêts des revenus locatifs perçus (dans le cas d’un régime fiscale au réel)
• Le prêt in fine vient réduire la valeur fiscale des parts de société immobilière, lorsque vous achetez en SCI. En effet, la valeur fiscale d’une part de SCI est calculée en faisant la différence entre la valeur de marché du bien immobilier et les dettes de la société. Avec un prêt in fine, vous maintenez constant la valeur des parts de sorte que vous pouvez les transmettre dans des conditions fiscales avantageuses à des membres de votre famille.
• Lorsque vous empruntez à l’aide d’un prêt in fine, la banque vous demande généralement de placer votre épargne (dans une assurance-vie par exemple) en attendant le remboursement total du capital. Ainsi, vous profitez de l’effet de levier généré par votre prêt ainsi que des sommes perçues en capitalisant votre épargne !

Inconvénients 

• Les taux d’intérêts appliqués sont généralement supérieurs à ceux appliqués sur les prêts amortissables.
• L’emprunteur doit fournir des garanties et donc une épargne suffisante pour obtenir ce type de prêt.

Prêt à 110%

Ou prêt sans apport : ce prêt permet d’emprunter sans mettre d’apport. Il finance le prix du bien acheté ainsi que la totalité des frais afférant à l’opération (frais de notaire et d’agence, garanties, frais de dossier, travaux, etc.). On estime que les frais annexes d’un crédit immobilier représentent environ 10 % du montant du bien immobilier. Ce prêt est de moins en moins octroyé mais reste néanmoins idéal pour tous les investisseurs qui ont pour objectif d’acheter de l’immobilier pour louer.

Avantages 

• Ne mettre aucun fonds propre : si vous avez de l’épargne, celle-ci pourra être utile en cas d’imprévus.
• Profiter d’un effet de levier encore plus important : en n’injectant aucun montant, vous investissez et vous allez ensuite rembourser un capital et percevoir des loyers et du cash-flow. L’effet de levier est infini !
• Les profils des personnes de moins de 40 ans sont favorisés pour l’obtention de ce type de prêt, mais aussi les investisseurs ainsi que les « accidents de la vie » suite à un divorce par exemple.

Inconvénients 

Généralement, le montant de ce type de prêt est plus important car il comprend tous les frais. La durée d’endettement est souvent plus longue que pour les autres prêts. Les mensualités sont donc plus importantes. Le coût de l’assurance se trouve aussi plus élevé. Il sera donc difficile, voire impossible pour le client, de contracter d’autres prêts (crédit auto, crédit travaux, crédit à la consommation.)

Prêt relais

Le prêt relais, ou achat-vente permet aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires d’un bien immobilier d’emprunter pour un nouveau bien, pendant qu’ils mettent en vente leur 1^er bien. Toutefois, le bien en question ne sera pas vendu avant l’achat d’une nouvelle résidence. Ce prêt n’est pas amortissable et s’adresse aux personnes qui achètent (et vendent) leur résidence principale.

Prêts d’aide à l’accession 

Ils sont généralement destinés à financer la résidence principale du primo-accédant (personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années) et ne s’adressent pas aux personnes qui souhaitent acheter dans l’immobilier pour mettre à louer. Certains prêts permettent de financer la totalité du prix du bien. D’autres sont plutôt complémentaires au financement et ne dépassent pas une certaine somme.

• Prêt accession sociale (Prêt PAS) : Le prêt PAS est accordé sous conditions de ressources aux personnes qui peuvent financer la totalité du bien. Il permet de profiter de frais réduits et d’ouvrir les droits aux Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Prêt conventionné ou prêt PC ne nécessite pas de condition de revenus. L’emprunteur peut ouvrir les droits aux APL et financer la totalité du logement.
• Prêt à taux zéro plus / PTZ : Ce prêt permet au primo-accédant d’accéder à la propriété. Considéré comme apport personnel, il se focalise sur le financement des biens neufs ainsi qu’un bien ancien. Le PTZ est complémentaire au financement. Son principal avantage réside dans ses formules de remboursements et son taux, surtout pour les faibles revenus.
• Prêt épargne logement (PEL) : Les bénéficiaires de ce prêt épargne logement sont ceux qui souhaitent réaliser un projet immobilier au titre de logement principal. Il nécessite la possession d’un Plan Épargne Logement ou d’un Compte Épargne Logement.
• Prêt action logement : Le prêt action logement a pour but de financer une partie de la résidence principale de l’emprunteur salarié. Ce dernier, ainsi que son employeur, doivent alors respecter certaines conditions pour mettre en place ce financement.

Avantages

Si vous souhaitez vous orienter vers un investissement locatif, l’emprunt bancaire est la meilleure option. En effet, d’un point de vue fiscal, vous pourrez déduire les mensualités de vos revenus locatifs. En d’autres termes, cela vous permettra de réduire, voire d’ « annuler » vos impôts. C’est un avantage à ne pas sous-estimer lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier pour le mettre à louer.

De plus, il est intéressant de pouvoir profiter de l’effet de levier bancaire (présenté en première partie de cet article), de l’emprunt bancaire et de sa capacité d’emprunt pour réaliser un rendement supérieur. En effet, avec une épargne, vous pourrez bénéficier d’un investissement plus important qu’en investissant uniquement votre épargne. Vous pourriez profiter ainsi du montant de votre épargne jusqu’à x10 parfois !

Par ailleurs, l’effet de levier bancaire vous permet d’améliorer considérablement le rendement de votre investissement locatif. En comparant le rendement au moment de l’achat si vous l’achetez comptant ou si vous empruntez, vous pourrez voir l’impact nettement positif de l’emprunt. (voir exemple de la première partie).

Inconvénients

L’un des inconvénients du prêt bancaire est qu’il nous soumet à des coûts supplémentaires. En effet, lorsqu’on a recours à l’emprunt bancaire, le paiement d’intérêts s’ajoute, ainsi que l’assurance et les garanties du prêt. Ses coûts, non négligeables, sont le « prix à payer » pour profiter de l’effet de levier et emprunter de l’argent qui ne nous appartient pas au premier abord.

Un autre inconvénient du prêt est l’endettement. Certaines personnes ne sont pas sereines face à l’endettement et cela représente des risques à analyser.

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier par le recours à l’emprunt bancaire, vous serez soumis à l’obtention du prêt sous la condition suspensive de prêt dans le compromis. Sans la signature d’une offre de prêt reçue par la banque, vous ne serez pas en mesure de devenir propriétaire. Cela requiert donc du temps pour trouver ce financement, mais également une situation financière stable, pour rassurer la banque, et des conditions (durée, taux) qui ne sont pas toujours négociables en fonction de votre profil.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Conseils spécifique à l’investissement locatif :

Ainsi, si vous avez pour objectif d’acheter un bien immobilier pour le mettre à louer, voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement locatif.

Avant d’octroyer le prêt à son client, la banque va étudier :

• son profil à risque ;
• sa capacité de remboursement ;
• sa probabilité de défaut de paiement.

Elle va étudier plus particulièrement :

• les revenus du demandeur ou du ménage (le montant et leur stabilité)
• la capacité d’épargne et le reste à vivre (l’écart entre les charges actuelles et celles qui viendront après l’acquisition)
• la tenue des comptes : la banque vérifie les opérations bancaires (telles que les dépenses, les épargnes, les découverts, les frais bancaires, les rejets de prélèvement, les agios…)
• la situation professionnelle du ou des emprunteurs (les profils CDI sont favorisés, plus l’emprunteur justifie d’un revenu stable, régulier et durable, plus son profil sera apprécié)
• le nombre de personnes à charge au sein du foyer
• la situation matrimoniale
• le taux d’endettement qui doit être inférieur à 30 % des revenus du ménage.

Certains éléments seront rédhibitoires, notamment :

• incidents bancaires trop fréquents ;
• revenus irréguliers ;
• taux d’endettement trop élevé ;
• absence d’apport personnel.

Bien évidemment, si vous empruntez pour un investissement locatif, il faudra préparer au préalable un dossier complet sur le bien et le projet locatif que vous souhaitez mettre en place. Ce dossier devra contenir :

• Informations sur votre situation personnelle, professionnelle et financière
• Informations sur votre situation financière (revenus, charges, crédit en cours, épargne)
• Informations sur votre patrimoine actuel
• Informations sur le bien que vous achetez (type, localisation, demande locative, photos, chiffres détaillés des résultats de cet investissement, financement souhaité)
• L’impact du projet sur votre patrimoine une fois que vous serez propriétaire de ce nouveau bien
• Justificatif des pièces demandées

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